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北京国泰恒远投资管理有限公司谈房地产贷款担保形式

2019-03-22

　　北京国泰恒远投资管理有限公司谈房地产贷款的担保形式--房地产开发属于资金密集型行业，一个房地产项目的投资额少则几千万元，多则上亿元、十几亿元，投资额达到几十亿元、甚至上百亿元的超大项目在房地产行业蓬勃发展的今天也不少见。一个房地产项目的成功运作，除了好地段、好品质、好的促销手段外，还有一个非常重要的因素就是足额的资金投入。试想如果没有足额的投资建成房子，再好地段、再好品质的项目也是水中月、镜中花，再强的销售代理公司面对图纸上的房子最终也是巧妇难为无米之炊。因此，资金是房地产项目的基础，是房地产公司的生存之本。

　　一般来说，房地产项目的资金来源主要有三个方面：自有资金，银行贷款、预售款的再投入。自有资金是开发公司投入项目的启动资金，是进行项目计划立项、建设规划审批、签定土地出让合同、进行土地的三通一平的投资，自有资金投入一般为总投资的25%————30%。开发公司投入自有资金进行上述工作后一般能够取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证临证、施工许可证，即通常所说的四证。开发项目取得了四证就达到了人民银行规定的申请房地产开发贷款的条件，开发公司即可向银行申请贷款，获得开发项目的第二个资金来源。房地产项目在投入上述两项来源的资金后达到房屋预售的条件，开发公司向国土房管局申领房屋预售许可证进行销售，用销售资金再投入项目开发，直至工程竣工验收交楼。

　　在房地产项目三项资金来源中，申请银行贷款最为困难，是房地产项目融资的关键。在此阶段，开发公司自有资金即将告罄，房地产项目的工程进度未达到土地房屋管理局要求的销售条件，不能开盘销售，不能用销售回收资金补充到项目投资中。此时项目投资风险比较高，银行对开发贷款相当谨慎，要求开发公司提供足够贷款担保。在实际操作中，开发在项目施工进度达到销售要求时，开发公司偿还银行100万元，占借款总额的1%，银行解除项目总面积1%的抵押，即1000平方米;开发公司销售1000平方米的房产，假设售价为6000元/平方米，共取得600万元的销售收入。开发公司用一半的销售款300万元偿还银行贷款，银行解除3%即3000平方米房产的抵押，开发公司销售后再偿还银行借款。依此类推，在解除33000平方米抵押面积并实现销售时，销售回收资金即可还清借款，撤消整个项目的抵押。在上述各个还款解押阶段，开发公司用50%的销售款偿还借款，另50%的销售款用于项目投资。开发公司还清全部银行借款时，项目全部解押，以后的销售款可全部用于项目投资。上述抵押担保形式，开发公司可根据自有资金情况和销售需要逐步偿还借款，每次解除抵押面积和偿还借款额视当时情况确定，开发公司有充分的主动权。

　　北京国泰恒远投资管理有限公司认为以上三种贷款担保形式各有优劣，连带责任保证手续简单，费用低，但是寻求银行认可的保证单位困难;担保公司担保的担保单位容易落实，但费用高;项目抵押担保的费用介于前两者之间，不用求助于第三方，且分期还款形式灵活，笔者认为此种方式比较好。