销售强劲 利润稳增 “双轮驱动”凸显优势:弘阳地产2019年报解析

3月25日晚间,弘阳地产(1996.HK)发布2019年度业绩公告。在“房地产回归制造业”的预期下,弘阳地产在业绩增速持续大幅跑赢行业的同时,进一步优化了增长质量与管理效率。

公告显示,2019全年弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元(人民币,下同),同比大增 37.6%;累计实现签约面积490.5万平方米,同比大增39.0%;营业收入151.7亿元,同比大增64.2%;净利润16.4亿元,同比增长23.6%。

财务指标方面,净负债率70.4%,债务结构持续优化;手头现金168.4亿,较2018年末增加35.2%;短期借款占比,较2018年末下降7个百分点。

“双轮驱动”引领持续高质量增长

这份年报发布前夕,在受到金融机构高度认可的中房研协·易居“2020中国房地产500强”榜单上,弘阳地产首次跨入TOP50门槛,位列第47位。

过去三年,弘阳地产在这份榜单的排名连年上升,从2017年的88位、2018年的77位、2019年的52位,到今年跻身“50俱乐部”,公司的增长速度令人瞩目。公司还位列“2020中国房地产开发企业成长速度10强”TOP2。

主体评级方面,联合国际授予弘阳地产“BB-”主体评级,展望稳定;惠誉上调弘阳集团、弘阳地产主体评级至“B+”,展望稳定;穆迪授予弘阳地产“B2” 主体评级,展望正面;标普确认弘阳地产主体评级为“B”,展望稳定。

2019年的最后一天,在上海的这个寒冷冬日,易居企业集团CEO丁祖昱提出“房地产是最大的制造业”,进而成为行业共识。

“在长效机制、住房不炒的号召下,住房由投资属性回归消费属性,走向未来的十年,房地产就是制造业,稳增长保就业。”丁祖昱说。

这不啻向所有房企提出了新的命题:如何适应“房地产制造业时代”,并发展得更稳健?

从年报业绩和管理动作来看,弘阳地产给出的强有力答案是践行“地产+商业双轮驱动”战略,持续实现高质量增长。

利润与规模并举

今年1月,弘阳地产董事会主席曾焕沙表示,公司要完成从“快速增长”到“持续、稳健、有质量的快速增长”的战略升级,推动以客户为中心、以经营和利润为导向的机制落地。

弘阳地产方面称,当前公司核心能力是“打造利润为王的弘阳现金牛”。确保现金流健康,是重要途径,也是公司的安全边界,因此要“升规模、快回笼、控支付”;利润作为结果的输出,则需要做好“提价格、控成本、降利息、降费用”这四项工作。

这套“利润与规模并举”打法的优势,在2019年弘阳地产业绩中,得到体现。2019年,公司毛利率为25.1%,继续保持有竞争力的行业水平;合约销售与签约面积也均录得接近40%的同比大增。

此外,公司在2019年的签约回款率高达94%,继续保持行业标杆水平,这为现金流安全及拿地提供了有力支撑。2019年,弘阳地产共取地57块,新进济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等城市,至2019年12月底总土储达1693万方,其中81%位于一二线城市,土储同比增长30%。

“三新”体现差异化竞争能力

2019年,弘阳地产在投资模式、产品体系、集采平台等三个方面,出现了新突破与新变化。“三新”的导向,正是聚焦经营与利润。

——新投资模式

凭借“地产+商业双轮驱动”、“双Mall(购物中心、家居生活馆)+游乐演艺”的差异化商住联动开发优势,弘阳地产已在常州、安庆等地落地商住联动项目,实现低价获取优质土地。

据悉,常州名力天下锦项目的住宅毛利率预估46%,安庆弘阳广场项目的住宅毛利率预估高于30%。

这两个项目成功落地,也显示弘阳的商住联动差异化竞争力,得到当地政府认可。常州项目配建15万方纺织文化博览及文化保护建筑群,挖掘城市历史文化与集体记忆;安庆项目配建1万方场景乐园、2500方中心秀场、1.1万方主题街区,也致力于升级当地商业生态与体验。

——新产品体系

去年以来,弘阳地产在产品标准化体系方面,落地“233+N”,即开发两大模块(大区、示范区)、设置三大专业(建筑、景观、室内)、升级三大产品系(时光、昕悦、宸晖),以及N套标准化手册和施工图。

商业项目则落地4.0产品体系,涵盖摩天轮、城市秀场、主题乐园和主题街区等业态,打造“永不落幕的城市秀场”。

新产品体系助力实现溢价。长沙时光里项目较周边竞品均价高出约18%,去化速度高出约21%;佛山博爱湖一號较周边竞品均价高出约10%,去化速度高出约10%。

凭借产品力显著提升,公司在2019年还先后荣膺金盘奖、艾特奖、IPA国际地产大奖等几十项国内外奖项。

——新集采平台

去年4月,弘阳地产联合发起成立新虹桥采购联盟“帮采平台”大发、上坤、三巽、领地、港龙等业内知名企业成为联盟成员。该平台实现“统一入围、统一价格、统一签约”,使各成员与供应商之间的合作更加透明高效。

2019全年,“帮采平台”共进行12项联合采购,签约总额约40亿元,采购成本下降约5%,使各成员企业有效地实现了控本增效。

此外,弘阳地产在2019年还相继引入袁春、雷伟彬、张镝、李亮等业内知名职业经理人,分别担任公司联席总裁、副总裁等职,在大运营体系、境外资本市场、产品力、大营销体系等方面,为公司注入了全新的管理动能。